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물가 상승과 금리 변동으로 인해 주거 비용에 대한 고민이 커지고 있는 요즘, 많은 세입자들이 전세 재계약 시 어떤 점을 유의해야 할지 궁금해합니다. 전세 계약은 단순한 계약 갱신이 아닌, 법적 권리와 재정 계획이 얽혀 있는 중요한 절차입니다. 이번 글에서는 전세 재계약 시 반드시 알아야 할 사항들을 정리했습니다. 저도 얼마전에 전세 재계약을 한 입장에서 같은 상황에 있는 분들에게 도움이 되고자 글을 적습니다.
먼저 크게 계약 조건이 바뀌는 경우와 조건이 바뀌지 않는 경우 두가지로 구분할 수 있는데요, 사실 전자의 경우 잘 없기 때문에 먼저 계약 조건이 변경되지 않는 경우를 간단하게 설명드리겠습니다.
계약 조건 변경 없을 시
조건 동일 시, 묵시적 갱신이 적용됩니다
전세 계약 만료 후 계약 조건(보증금, 임대료, 기간 등)이 모두 동일하고, 양 당사자 모두 계약 갱신 의사를 밝히지 않은 상태에서 임차인이 계속 거주하는 경우, 법적으로는 묵시적 갱신이 적용됩니다.
1. 묵시적 갱신이란?
「주택임대차보호법」에 따라 계약이 만료된 후에도 임차인이 계속 거주하고 임대인이 아무런 이의를 제기하지 않으면, 기존 계약 조건 그대로 자동으로 2년 연장되는 제도입니다.
묵시적 갱신 요건
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이, 임대인과 임차인 중 누구도 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 밝히지 않을 것
- 임차인이 계약 종료 후에도 계속 거주 중일 것
- 임대인이 이를 알고도 아무런 이의를 제기하지 않았을 것
이 조건을 모두 충족하면 구두 합의만으로도 계약이 갱신된 것으로 봅니다.
그래도 서면 계약이 더 안전합니다 묵시적 갱신은 법적으로 유효하지만, 현실에서는 몇 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 나중에 계약 갱신을 인정하지 않거나, 보증금 반환과 관련해 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서 계약 조건이 그대로라고 하더라도 서면 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.
2. 서면 재계약의 장점
- 향후 분쟁 예방 가능
- 보증금 반환보증 등 각종 금융서비스 이용 가능
- 확정일자 등록이 가능해져 보증금 보호에 유리
- 임대차 기간 및 조건에 대한 명확한 증빙 확보
3. 동일 조건 재계약 순서
- 임대인과 구체적인 갱신 의사 확인
조건이 동일하다는 점을 명확히 하고, 갱신 여부를 구체적으로 확인합니다. - 기존 계약서 기반으로 동일한 내용의 계약서 작성
종전 계약서를 참고하여, 보증금·계약기간·책임 범위 등 변경 없이 새로 작성합니다. - 확정일자 다시 받기
관할 동주민센터 또는 온라인으로 확정일자를 등록합니다. 기존 계약과 동일한 내용이라도 새 계약서에는 다시 확정일자를 받아야 보증금 우선변제권이 유지됩니다.
결론적으로 계약 조건이 변경되지 않더라도 임대인과 임차인이 서면 계약을 하는 것이 좋으며, 이런 경우는 굳이 부동산을 통하지 않고 당사자들이 직접 계약하는 것이 복비를 내지 않아도 되어서 경제적입니다.
계약 조건 변경 시
1. 재계약 전 확인 사항
계약 갱신 요구권 사용 여부
2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라, 세입자는 1회의 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 이는 기존 2년 계약 종료 후 2년을 추가로 연장할 수 있는 권리입니다. 단, 아래 조건이 충족되어야 합니다.
1. 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 것
2. 임대인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없음
3. 임대인이 실거주 목적으로 거주하려는 경우에는 갱신 거절 가능
4. 갱신요구권은 1회에 한해서만 가능하며, 재계약 후 다시 사용할 수 없습니다.
임대료 인상 한도
갱신요구권을 행사할 경우, 임대인은 기존 전세금의 5% 이내로만 임대료를 인상할 수 있습니다. 이 기준은 각 지자체에서 조례로 조정될 수 있으므로, 해당 지역의 조례를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
2. 절차 및 필요 서류
전세 재계약은 처음 계약할 때만큼 중요한 절차입니다. 다음과 같은 순서와 서류를 꼼꼼히 챙기세요.
재계약 순서
1. 갱신 의사 확인: 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 세입자가 재계약 의사를 명확히 해야 함
2. 임대료 협상: 계약 갱신 시 임대료 조정이 있을 수 있으며, 협상을 통해 합의
3. 계약서 재작성: 종전 계약서를 기준으로 변경된 사항(전세금, 기간 등)을 반영해 재계약서 작성
4. 확정일자 등록: 동주민센터에서 계약서에 확정일자를 다시 받아야 보증금 보호 가능
필요한 서류
재작성된 전세 계약서(양 당사자 서명 및 날인 필수)
임대인의 등기부등본(채권 또는 근저당 설정 여부 확인용)
세입자의 신분증
확정일자 신청 시 계약서 원본
3. 계약서 주의사항
전세 계약서에는 다음 항목이 명확하게 포함되어야 합니다.
- 임대인과 임차인의 인적사항
- 전세 보증금 및 지급 방식
- 임대차 기간 및 갱신 조건
- 유지 보수 책임 소재(수도, 전기, 보일러 등)
- 전입신고 및 확정일자 확보 의무 명시
확정일자는 보증금 보호의 핵심이므로 전입신고와 함께 반드시 받는 것이 좋습니다. 보통 한달 이내로 해당 동사무소 가서 신고하는데 제일 좋은 것은 계약서를 쓴 날 바로 확정일자를 받는 것이 좋아요. 오래 걸리지 않으니 오전에 부동산 전세 재계약을 한 후 바로 동사무소 가서 확정일자 받는 것을 추천드립니다.
4. 분쟁 예방
문자나 카카오톡 등으로 의사소통한 내용은 캡처 또는 저장
보증금 이체 내역은 추후 증거 자료로 활용
임대인이 주택을 담보로 대출을 받았는지 등기부등본 수시 확인
5. 재계약시 중개 수수료
당사자들이 서면으로 직접 계약을 할 경우 중개 수수료는 발생하지 않으나, 계약 조건이 변경되어 재계약을 할 경우 개인끼리 계약을 진행하기가 어렵습니다. 따라서 공인중개사가 중개를 도와주는데, 거기에 따르는 비용은 상황마다 다릅니다. 보통 변경되는 보증금 범위의 0.3% ~ 0.5%를 중개 수수료로 내기도 하고, 그냥 서류만 준비해 주는 비용으로 10~ 30사이를 받기도 해요. 하지만 조금 유도리있게 잘 얘기하면 무료로도 가능합니다. 저는 이번에 전세 재계약을 할 때 집주인과 저랑 둘 다 다음 집 구할 때도 이쪽을 이용하겠다고 하면서 잘 얘기해서 무료로 재계약을 진행했습니다. (계약 조건 변경되는 계약 진행이었습니다.)
6. 전세보증금 반환보증
전세사기와 깡통전세 등으로 인한 세입자 피해가 증가하면서, 전세보증금 반환보증에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
전세보증금 반환보증이란
세입자가 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 반환해주는 제도입니다.
가입 조건
- 임대차 계약서 작성 후 1개월 이내 가입
- 확정일자 및 전입신고 완료
- 임대인의 동의가 없어도 단독 신청 가능
- 보증료 부담
전세금의 0.1~0.2% 수준 - 조건에 따라 최대 90% 이상 환급도 가능
청년, 신혼부부 등은 100% 환급 대상이 될 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절하는 경우 아래 사항을 꼭 확인하세요.실거주 사유 명확히 제시 필요. 거짓일 경우 법적 대응 가능 이사 및 새로운 주거지 확보를 위한 준비 기간 확보계약 만료일에 맞춘 보증금 반환 계획 확인 필수
전세 재계약은 단순히 보증금과 기간만 바꾸는 절차가 아닙니다. 자신의 주거권을 보호하고, 불확실한 시장 환경 속에서 안정적으로 거주하기 위한 중요한 전략입니다. 계약 갱신 요구권, 임대료 인상 한도, 확정일자, 반환보증 제도 등은 모두 세입자의 권리를 지키기 위한 핵심 요소입니다. 당신의 주거 안정, 준비된 정보에서 시작됩니다.